MUTUI PER COSTRUIRE LA CASA

I contribuenti che intraprendono la costruzione della loro casa di abitazione principale possono detrarre gli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari.

In particolare, sono detraibili nella misura del 19% gli importi versati a titolo di interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché per le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, in dipendenza dei contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro delle Comunità europee ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. L'importo per il quale spetta la detrazione non può superare i cinque milioni di lire complessivi per ciascun anno d'imposta.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, e successive modificazioni, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Per costruzione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

• il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;
  
  

• l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
  
  

• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è limitata all'ammontare degli interessi passivi riguardante l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato per abitazione principale. Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. La mancata destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla detrazione. In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell'immobile stesso (salva la possibilità di proroga); in tal caso è da tale data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell'Amministrazione finanziaria. Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all'Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel precedente periodo non sono rispettati.

Le principali agevolazioni previste in questi ultimi anni in materia di trattamento fiscale degli immobili riguardano: 

• Agevolazioni per l'abitazione principale
  
  Irpef, esonero totale 
  La deduzione prevista per la prima casa e relative pertinenze viene elevata fino all'ammontare della rendita catastale (con esenzione, di fatto, di tutte le abitazioni principali dall'Irpef). La deduzione spetta al proprietario dell'immobile anche nell'ipotesi in cui questo è utilizzato come abitazione principale dai suoi familiari. La deduzione, inoltre, spetta anche se il contribuente trasferisce la propria dimora presso un istituto di ricovero o sanitario, sempreché l'immobile non venga concesso in locazione (la precedente disposizione riguardava esclusivamente anziani e disabili). 
  
  Esenzione anche per i soci delle cooperative edilizie
  Ai fini della determinazione del reddito delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, dall'anno 2000 è prevista la deduzione di un importo pari alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari e delle relative pertinenze. 
  
  Riduzione delle imposte in caso di successioni e donazioni 
  Le imposte ipotecarie e catastali relative ad un immobile ereditato o donato si applicano nella misura fissa di lire 250.000 se l'immobile è una prima casa non di lusso per almeno uno dei beneficiari (queste imposte erano precedentemente dovute in misura proporzionale, rispettivamente del 2% e 1%).
  
  Per le successioni e donazioni viene inoltre soppressa l'imposta sull'incremento di valore degli immobili (Invim).
  
  

• Agevolazioni per l'acquisto 
  
  Agevolazioni per l'acquisto dell'abitazione principale
  Al contribuente che acquista una prima casa entro un anno dalla vendita di altro immobile per il quale ha già fruito dell'aliquota agevolata ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA, viene riconosciuto un credito d'imposta fino a concorrenza delle imposte (Iva o registro) corrisposte in relazione al precedente acquisto.
  
  L'imposta di registro dovuta sui trasferimenti della prima casa e delle relative pertinenze è ridotta dal 4 al 3 per cento.
  
  Le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa (imposta di registro ridotta al 3% o applicazione dell'aliquota agevolata dell'IVA al 4%) spettano a condizione che l'acquirente stabilisca la residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro il termine di 18 mesi (anziché un anno, come precedentemente previsto).
  
  Il personale in servizio permanente presso le forze armate e le forze di polizia può usufruire delle agevolazioni senza dover stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune di acquisto.
  
  Acquisto di altri fabbricati
  Viene ridotta dall'8 al 7 per cento l'imposta di registro dovuta sui trasferimenti dei fabbricati. 
  
  

• Gli immobili concessi in locazione 
  
  Detrazioni per gli inquilini
  Per i contribuenti titolari di un contratto di locazione "concordato" per una casa adibita ad abitazione principale, sono previste detrazioni d'imposta di 495,80 euro (lire 960.000) se il loro reddito complessivo non supera 15.493,71 euro (30 milioni di lire) e di euro 247,90 (lire 480.000) se è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro (tra i 30 e i 60 milioni di lire) (l'importo della detrazione era fissato, nell'anno 1999, rispettivamente in 640.000 e 320.000 lire).
  
   Ai lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro e nel nuovo Comune (situato in un'altra regione e ad almeno 100 km di distanza dal precedente) sono titolari di un contratto di locazione di qualsiasi tipo per l'abitazione principale, spetta una detrazione, per i primi tre anni, fino a euro 991,60 (lire 1.920.000) se il loro reddito complessivo non supera 15.493,71 euro ( 30 milioni di lire) e di 495,80 euro ( lire 960.000) se è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro (tra i 30 e i 60 milioni di lire).
  
  Immobili concessi in locazione
  Ai fini dell'applicazione dell'Irpef, un ulteriore abbattimento del canone del 30 per cento (oltre alla riduzione forfettaria del 15 per cento), è previsto per il proprietario che concede in affitto un proprio immobile - situato in un Comune ad alta densità abitativa - attraverso contratti di locazione "concordati".
  
  

• gli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui 
  
  Costruzione e ristrutturazione
  È ammessa la detrazione:

• degli interessi passivi pagati per un contratto di mutuo stipulato nell'anno d'imposta 1997 per la ristrutturazione dell'immobile;
  
  

• degli interessi passivi pagati per contratti di mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 1998 per la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale;
  
  

• è prevista la detrazione degli interessi passivi pagati a fronte di mutui stipulati nell'anno 2000 per gli interventi necessari al rilascio della documentazione obbligatoria comprovante la sicurezza statica degli edifici. 
  
  

Acquisto
Viene consentita la possibilità di continuare a fruire della detrazione degli interessi passivi corrisposti per un mutuo stipulato per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale anche nell'ipotesi in cui l'originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo, purché di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare.

Le novità per l'anno d'imposta 2001

Per quanto riguarda la possibilità di detrarre gli interessi passivi derivanti da mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile destinato ad abitazione principale, a decorrere dall'anno d'imposta 2001 sono previste numerose facilitazioni:

• il termine per adibire l'immobile ad abitazione principale è elevato da 6 mesi ad un anno dall'acquisto;
  
  

• è elevato da 6 mesi ad un anno anche il periodo che può intercorrere tra la data di stipula del contratto di mutuo e l'acquisto dell'immobile;
  
  

• se sono in corso interventi di ristrutturazione edilizia comprovati da concessioni edilizie (o atti equivalenti), la detrazione spetta dalla data in cui l'immobile viene adibito a dimora abituale, e comunque entro un termine di due anni dall'acquisto;
  
  

• è possibile fruire della detrazione degli interessi passivi nel caso di acquisto di un immobile locato, a condizione che, entro 3 mesi dall'acquisto, l'acquirente notifichi al locatario l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione e che, entro un anno dal rilascio, l'immobile venga adibito ad abitazione principale;
  
  

• la detrazione spetta al proprietario dell'immobile anche nell'ipotesi in cui venga utilizzato come abitazione principale dai suoi familiari;
  
  

• il diritto alla detrazione non cessa qualora il soggetto trasferisca la propria dimora in istituti di ricovero o sanitari, sempreché l'immobile non risulti affittato;
  
  

• nell'ipotesi di mutuo cointestato tra i coniugi, se uno di essi è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo può beneficiare della detrazione per entrambe le quote. 

La detrazione per gli interessi passivi derivante dalla stipula di un contratto di mutuo per l'acquisto dell'immobile che costituisce l'unica abitazione di proprietà di personale in servizio permanente presso le forze armate e le forze di polizia, spetta indipendentemente dalla circostanza che l'immobile venga adibito ad abitazione principale. 

• Le spese sostenute per le ristrutturazioni
  
  Spese sostenute per interventi di ristrutturazione

Ecco il riepilogo delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie dal 1998 al 2001:

• istituzione di una detrazione d'imposta del 41% ai fini Irpef per le spese sostenute negli anni 1998 e 1999;
  
  

• la detrazione Irpef viene riconosciuta anche per le spese sostenute nel 2000 e nel 2001; la misura della detrazione scende al 36% ma in cambio l'aliquota Iva viene ridotta dal 20 al 10 per cento;
  
  

• dal 2001 viene, inoltre, ampliata la tipologia degli interventi per i quali spetta la detrazione. In particolare danno ora diritto alla detrazione anche le spese sostenute per:
  
  

• l'esecuzione di opere finalizzate ad evitare gli infortuni domestici;
  
  

• l'esecuzione di opere su ascensori e montacarichi;
  
  

• la realizzazione di strumenti tecnologici idonei a favorire la mobilità dei soggetti portatori di handicap;
  
  

• l'installazione di impianti finalizzati a prevenire atti illeciti (impianti antifurto, porte blindate, ecc.). 

Interventi agevolabili

Sanatoria per le comunicazioni di inizio lavori
Sono considerate valide le comunicazioni inviate successivamente alla data di inizio dei lavori iniziati entro il 30 giugno 2000, purché trasmesse entro il termine di 90 giorni dal loro inizio (precedentemente in questi casi era prevista la decadenza dal beneficio).

Altre agevolazioni

Agevolazioni per l'Ici

I comuni possono fissare aliquote agevolate dell'ICI, anche inferiori al 4 per mille, a favore:

• dei proprietari che eseguano interventi volti al recupero di unità immobiliari inagibili o inabitabili oppure finalizzati al recupero di immobili di interesse artistico o architettonico nei centri storici o alla realizzazione di posti auto o autorimesse. L'aliquota agevolata è applicata per la durata di tre anni dall'inizio dei lavori;
  
  

• per gli immobili affittati con contratto concordato a persone che li utilizzano come abitazione principale.

Eventi sismici

Agevolazione per i territori di Umbria e Marche colpiti dagli eventi sismici: viene riconosciuto, fino al 31 dicembre 1999, un contributo pari all'ammontare dell'IVA pagata a titolo di rivalsa in relazione all'acquisto di beni e servizi per la riparazione o la ricostruzione degli edifici distrutti o danneggiati.

Per saperne di più

Per maggiori informazioni sulla riforma del fisco si consiglia di consultare l'Agenda del contribuente 2001 e il sito del Ministero delle finanze www.finanze.it, nel quale è raccolta tutta la normativa fiscale.

Riferimenti normativi
Legge 27 dicembre 1997, n. 449 (legge finanziaria 1998)
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Legge 23 dicembre 1999, n. 488 (legge finanziaria 2000)
Legge 21 novembre 2000, n. 342 (collegato alla finanziaria 2000).
Legge 23 dicembre 2000, n. 388 (legge finanziaria 2001).