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LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI

COME S'INDIVIDUANO GLI IMMOBILI

Gli immobili sono individuati dal fisco attraverso due tipi di parametri:

1 - quelli che servono a identificarli fisicamente nelle mappe catastali,

2 - quelli che servono a determinarne la rendita.

Questi dati sono attribuiti dagli Uffici del territorio (nei quali sono stati incorporati i vecchi Uffici del catasto o Ute) e sono normalmente riportati negli atti notarili con i quali l'immobile viene trasferito.

Come si identificano i fabbricati

In pratica, il territorio di ogni Comune viene rappresentato da una Mappa, generalmente suddivisa in Fogli e Particelle.
Queste sono costituite da aree comprese generalmente nello stesso foglio appartenenti ad uno stesso proprietario.
Per le aree edificate, ogni unità immobiliare facente parte del fabbricato è inoltre distinta da un proprio numero ("subalterno"). 

Come si classificano i fabbricati

Gruppi e categorie

Le unità immobiliari urbane, in base alla destinazione, sono classificate nei seguenti gruppi:

A: Unità immobiliari per uso abitazione o assimilabili

B: Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi (collegi, alberghi, ecc.)

C: Unità immobiliari di tipo commerciale. 

Vi sono poi immobili a categoria speciale (D) destinati a particolari usi (cinema, teatri, opifici, etc.) la cui rendita è stimata caso per caso dagli UTE. 
All'interno dei gruppi A (abitazioni) e C (unità ad uso commerciale) sono comprese le seguenti categorie tabella

Cat. Tipologia

A/1
A/2
A/3
A/4
A/5
A/6
A/7
A/8
A/10
A/11

C/1
C/2
C/3
C/4
C/5
C/6
C/7

Abitazioni di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazioni in villini
Abitazioni in ville
Uffici e studi privati
Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Negozi e botteghe
Magazzini e locali di deposito
Laboratori per arti e mestieri
Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Stabilimenti balneari e di acque curative
Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Tettoie chiuse o aperte.

Classe
È un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in dipendenza del livello delle finiture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e soprattutto della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da Comune a Comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale. La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.

Consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascuna categoria tabella

Categoria Consistenza
A (abitazioni e uffici)

B (collegi, scuole e uffici pubblici, ospedali)

C (negozi, laboratori box, magazzini)

vani catastali

somma delle cubature (mc)


somma delle superfici (mq)

Come si determina la rendita catastale

Gli uffici del territorio determinano le tariffe d'estimo di ogni immobile in relazione a:

  • il comune dove è situato;

  • la zona censuaria in cui è ubicato (che è una sola, in genere, per i comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi);

  • la categoria di appartenenza (ad esempio A/2 se l'immobile è di tipo civile, A/3 se di tipo economico, A/4 se di tipo popolare);

  • la classe in cui può essere inquadrato.

Le tabelle delle tariffe d'estimo sono consultabili presso gli uffici del territorio.

La rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza (vani, mq o mc) per la tariffa.
Ecco un esempio di determinazione della rendita per un appartamento situato a Monza:

  • Zona censuaria: unica

  • Categoria catastale: A/2

  • Classe: 5

  • Tariffa: L. 430.000

  • Consistenza in vani: 4

Calcolo della rendita: L. 430.000 x 4 = L. 1.720.000.
Periodicamente, per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali sono state "rivalutate", ossia aumentate di una determinata percentuale, aumentando così la base per l'applicazione delle imposte. A partire dal '97, ad esempio, le rendite catastali sono aumentate del 5%.
Nell'esempio visto sopra, la rendita catastale rivalutata è perciò di L. 1.806.000 (1.720.000 + 5%).

La rendita catastale rivalutata rappresenta anche il reddito imponibile ai fini IRPEF (salvo il caso di immobile affittato o a disposizione). La stessa rendita, moltiplicata per 100 nel caso delle abitazioni (nell'esempio, = L. 180.600.000) costituisce il valore "fiscale" di riferimento ai fini dell'applicazione delle imposte sui trasferimenti e (in linea di massima) dell'Ici.

Accatastamento degli immobili

I proprietari hanno l'obbligo di denunciare al Catasto le nuove costruzioni entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui sono diventate utilizzabili per l'uso a cui sono destinate. Lo stesso obbligo ricade sul Direttore dei lavori che vi deve provvedere dopo la loro ultimazione e comunque entro 30 giorni dalla installazione degli infissi. L'immobile viene quindi censito, ossia vengono eseguite le operazioni di accatastamento con attribuzione di classe, categoria, ecc. I dati risultanti sono notificati al contribuente, che contro di essi può presentare ricorso entro 60 giorni.
Per gli immobili non ancora censiti il proprietario può utilizzare, ai fini fiscali, la rendita attribuita a edifici similari.

Notifica delle rendite catastali

La legge 21 novembre 2000, n. 342, al comma 1 dell'art. 74 stabilisce che "a decorrere dal 1 gennaio 2000, gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari della relativa partita." 

Rispetto al sistema precedente, non è più sufficiente, quindi, la semplice "comunicazione " della rendita catastale, ma occorre effettuare la notificazione della rendita stessa, seguendo le norme di carattere generale stabilite dalla legge per tale procedimento. La notificazione deve essere effettuata dall'Ufficio del Territorio competente che deve darne tempestiva comunicazione ai comuni interessati. 
In sostanza, sono giuridicamente inefficaci gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali sino a quando queste ultime non siano ritualmente notificate. 

Dalla data di notificazione decorre il termine di 60 giorni per la proposizione del ricorso avverso l'attribuzione della rendita catastale. Inoltre, poichè può legittimamente proporre ricorso avanti alle commissioni tributarie solamente il possessore degli immobili e non l'intestatario della partita catastale che può essere un soggetto diverso dal primo, occorre che la notificazione venga effettuata anche a colui che ha il possesso del bene, in quanto risulta essere il soggetto direttamente interessato ad impugnare gli atti in questione.

Aggiornamento delle posizioni catastali

È in funzione presso gli uffici tecnici erariali una procedura informatica che consente ai tecnici (ingegneri, architetti, geometri, agronomi, ecc.) di predisporre su dischetto l'aggiornamento delle posizioni catastali e consegnarlo all'ufficio, con una rendita catastale da loro direttamente proposta. L'ufficio entro 12 mesi può modificare la rendita proposta e notificarla al contribuente, che può presentare ricorso entro 60 giorni. 
Nei prossimi anni dovrebbe essere realizzata una profonda riforma del sistema catastale, che prevede, tra l'altro, la revisione delle tariffe d'estimo sulla base dei valori effettivi del mercato immobiliare, la nuova determinazione delle zone censuarie, l'eventuale articolazione delle zone stesse in "microzone" ad opera dei comuni, la semplificazione dei criteri di classificazione degli immobili, la sostituzione dell'unità di misura in m2 a quella dei vani catastali.

Fabbricanti rurali

I proprietari dei fabbricati che hanno perduto le caratteristiche per essere considerati rurali (sono, ad esempio, diventati ville o casali utilizzati come seconda casa, ovvero immobili destinati ad attività produttive non agricole o commerciali) dovevano denunciarli al catasto dei fabbricati entro il 31 dicembre 2001.

Per i fabbricati rurali che sono stati denunciati al catasto terreni entro l'11 marzo 1998 provvede direttamente l'amministrazione al loro inserimento nel catasto dei fabbricati sulla base delle informazioni risultanti al catasto terreni. In occasione di eventuali, successivi trasferimenti di diritti, mutamento nello stato dei beni ovvero perdita dei requisiti di ruralità, i possessori saranno però tenuti ad aggiornare le operazioni di accatastamento.

Per tutti i fabbricati rurali denunciati in catasto successivamente all'11 marzo '98 l'amministrazione provvede inoltre ad attribuire la rendita catastale secondo i nuovi criteri di classamento. L'attribuzione della rendita non produce peraltro effetti automatici sull'imposizione fiscale. Infatti i fabbricati aventi i requisiti di ruralità, anche se inseriti nel catasto dei fabbricati, continuano a rimanere soggetti alle sole imposte connesse all'esercizio dell'attività agricola.

Variazioni e volture

Chi ha l'obbligo di registrare un atto che trasferisce diritti reali sugli immobili o di presentare una dichiarazione di successione è tenuto, entro 30 giorni dalla registrazione, a presentare la domanda di voltura all'ufficio del territorio. La domanda consente la registrazione negli atti catastali del trasferimento della proprietà o del diritto reale. 
Nel caso di variazioni di carattere oggettivo, e cioè che abbiano riguardato, in modo permanente, la tipologia, la consistenza o la destinazione d'uso dell'immobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda entro il 31 gennaio successivo a quello di ultimazione dei lavori all'Ufficio del catasto, che provvede alla variazione dopo averla accertata, eventualmente attraverso un apposito sopralluogo.

Fonte: Ministero delle Finanze - Ufficio per l'informazione del contribuente

 

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