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LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI

L'IRPEF SUI FABBRICATI

Gli immobili - terreni e fabbricati - sono soggetti a numerose imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atti tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria.

Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva), l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale; nel caso di trasferimento per donazione (o successione), le imposte ipotecarie e catastali più l'imposta di donazione (o di successione).

In caso di compravendita non è più dovuta l'Invim, Con la legge 28/12/2001 n. 448 (finanziaria 2002) questa imposta è stata definitivamente soppressa a decorrere dal 1° gennaio 2002.

Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.

Per l'Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva del soggetto che lo possiede.
Le modalità di applicazione e calcolo dell'Ici sono esposte nel capitolo apposito; nelle pagine che seguono diamo alcuni cenni sull'applicazione dell'Irpef al reddito degli immobili nonché sulle imposte da applicare nel caso di compravendita. 

L' IRPEF sui fabbricati

L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale (come, ad esempio, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite o separato).

Come si dichiara il reddito da fabbricati

I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del modello Unico o nel quadro B, per chi compila il 730. Le rendite da indicare per quest'anno sono quelle della precedente dichiarazione. Oltre alla rendita catastale rivalutata, i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell'immobile. Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre il canone ridotto, anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.

Come si determina il reddito

Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle "tariffe di estimo", individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili. 

Casi particolari di determinazione del reddito

Prima casa
Ai contribuenti che hanno la dimora principale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze. Sia la casa che le pertinenze diventano così esenti da Irpef.

La deduzione spetta anche quando l'unità immobiliare costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente stesso.

La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l'unità immobiliare non risulti locata.

Fabbricati concessi in affitto:

  • ad equo canone: il reddito da assoggettare all'Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfettario (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);

  • in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);

  • a canone convenzionale (ai sensi della legge 431/98): il reddito da assoggettare all'Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (art. 1, decreto-legge 30 dicembre 1988, n.551, convertito con modificazione dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni). 

Si tratta, in particolare, degli immobili situati:

  • nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi;

  • negli altri comuni capoluoghi di provincia;

  • nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30 maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 19 giugno 1985, non compresi nei punti precedenti;

  • nei comuni di cui alla delibera CIPE8 aprile 1987, n. 152, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 93 del 22 aprile 1987, non compresi nei punti precedenti;

  • nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni Ottanta.

Il canone "convenzionale" è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 431/98). Per usufruire della riduzione del 30 per cento, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'Ici e il comune in cui l'immobile è situato. 
Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente. La nuova legge sulle locazioni prevede, però, che i canoni non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.

Immobili tenuti a disposizione

Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3. Immobili di nuova costruzione. Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore). 

Immobili di nuova costruzione

Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).

Fabbricati di interesse storico o artistico

I possessori di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939, a condizione che non siano concessi in locazione, determinano il reddito imponibile del fabbricato ai fini Irpef utilizzando la più bassa tra le tariffe di estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile. 

Immobili non produttivi di reddito

Non si considerano produttive di reddito di fabbricati (e quindi non ne va tenuto conto nel quadro RB) le seguenti unità immobiliari:

  • le parti comuni di proprietà condominiale, se la quota parte di competenza del singolo condomino non supera i 25,82 euro (50 mila lire);

  • i fabbricati adibiti esclusivamente all'esercizio di arti e professioni;

  • i fabbricati per i quali sono state rilasciate licenze per restauro, ristrutturazione o risanamento conservativo, per il periodo di validità del provvedimento, e sempreché non siano effettivamente utilizzati;

  • i fabbricati rurali che appartengono al proprietario o all'affittuario dei terreni cui servono;

  • gli immobili adibiti esclusivamente all'esercizio del culto, se non vengono concessi in locazione;

  • i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà.

Fonte: Ministero delle Finanze - Ufficio per l'informazione del contribuente

 

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