I PRIVILEGI DEL FISCO, UN RISCHIO PER L' ACQUIRENTE

Il nostro ordinamento prevede la possibilità per il fisco di rivalersi dei crediti di imposta non soddisfatti sottoponendo a espropriazione forzata i beni del contribuente anche se questi beni sono, nel frattempo, passati in altre mani.

Chi acquista un immobile, o lo eredita, rimane pertanto esposto, per un certo periodo di tempo, al rischio che questo venga sottoposto a esproprio per pagare i debiti di imposta dei precedenti titolari.

In questi casi il malcapitato acquirente ha naturalmente diritto a rivalersi sul debitore inadempiente; ma è chiaro che i tempi di questa procedura sono lunghi, e le probabilità che essa si risolva positivamente non sono elevate. Occorre quindi tenere presente che esiste questo rischio e cercare di cautelarsi nel migliore dei modi. Esponiamo di seguito alcune indicazioni che possono essere utili.

Oggetto del privilegio

L'oggetto del privilegio varia a seconda delle imposte che il fisco intende far valere: imposte dirette (Irpef, Irpeg) o imposte indirette (INVIM, imposta sulle donazioni e successioni).

Per le imposte dirette il privilegio riguarda tutte le proprietà del debitore. Per le imposte indirette oggetto del privilegio è solo l'immobile a cui il tributo si riferisce.

Durata del privilegio

• Per Irpef e Irpeg il privilegio è di durata più breve, in quanto è limitato alle imposte iscritte nei ruoli nell'anno in cui si procede all'esecuzione forzata e in quello precedente.
  

• Per le imposte indirette il privilegio si estingue, in linea generale, con il decorso di 5 anni a partire dalla registrazione.

Prolungamento del privilegio

Il termine di 5 anni valevole per le imposte indirette può subire delle proroghe che lo prolungano notevolmente. Infatti, per l'imposta di successione il privilegio si estingue, in caso di dilazione di pagamento, entro 5 anni dal giorno di scadenza dell'ultima rata. 

Cosa può fare l'acquirente

Prima del rogito e, se possibile, ancora prima del contratto preliminare di vendita (detto comunemente compromesso) l'acquirente di un immobile deve attivarsi per chiarire la situazione fiscale dell'immobile.

Oltre ai consueti accertamenti presso il catasto e la conservatoria dei registri immobiliari dovrà, pertanto, cercare di farsi documentare dal venditore l'assenza di eventuali pendenze nei confronti del fisco. In particolare dovrà:

• per l'Irpef e le altre imposte dirette, verificare l'inesistenza di eventuali debiti d'imposta presso il concessionario relativi all'anno in corso e a quello precedente;
  
  

• per l'Invim, imposta di registro e imposta di successione, verificare il pagamento del tributo per gli eventuali passaggi di proprietà avvenuti nel quinquennio precedente; controllare se non vi siano controversie in attesa di decisione presso le Commissioni tributarie o l'Autorità giudiziaria.

L'accertamento di queste pendenze presso le Commissioni e presso gli Uffici del registro in relazione ai precedenti passaggi di proprietà non è agevole. L'acquirente farà bene, perciò, a cautelarsi anche facendosi rilasciare dal venditore una cauzione tramite un deposito presso il notaio o una fideiussione bancaria o assicurativa.

Contratto preliminare di compravendita ("compromeso")

Per tutelare l'acquirente è previsto l'obbligo della trascrizione nelle Conservatorie dei registri immobiliari dei contratti preliminari aventi ad oggetto compravendite immobiliari (anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione) purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.